文/彭祎

旅游业将成为21世纪“最有前途的行业之一”已是不可争议的事实，旅游景区作为旅游业的基础越来越引起民营企业的投资关注。投资一个旅游景区如同投资一个工厂、一部电影一样，也是民营企业增加自己财富的最有效途径之一。那么民营企业在投资景区前应注意什么问题？什么样的景区才值得去投资？投资什么样的景区才能使民营企业获得尽可能大的经济效益呢？笔者就自己工作学习中所得到的景区开发和景区规划经验谈谈自己的看法。

民营企业投资景区与国营企业投资景区的目的是不一样的，民营企业投资景区的目的在于在环境保护基础之上造就经济利益的最大化，而国营企业投资景区的目的可能更注重于资源保护、文化保护、或者形象宣传方面，经济利益可能只是其次。目的的不同造就两者对景区的投资方式、关注方向也不同，笔者在这里只从民营企业角度出发，来谈谈投资景区前应注意的十个问题。

1、景区现有的经营权归属问题

民营企业投资景区的实质，无非就是要拿下景区的经营权，然后凭借经营权去获得相关的经济效益。在我国，所有的景区的所有权都归国家占有，由当地政府代理管理。至1999年碧峰峡模式推出以后，景区的所有权和经营权分离，现在景区的经营权所有者主要有三种：一是国营企业（政府）享有经营权、二是民营企业享受经营权、三是尚未来发的景区，尚无经营权。

民营企业在投资一个景区前，应该弄清该景区经营权归谁所有，经营权所有者的情况如何，了解拿下景区经营权的难易程度。一些资源极好的景区（如泰山、黄山等）、有特殊作用的景区（如兵马俑、早年只为政府接待外宾之用）、或者某些以文化宗教资源为主的景区（如布达拉宫等），政府是不会出轻易让经营权的，对于这些景区，民营企业只可远见而不可“亵玩”。

2、景区内旅游资源的级别和当前的开发程度

如一部卖座电影要有超级明星和动人情节一样，一个受游客欢迎的景区也必须要有级别高的旅游资源。民营企业在投资景区前要考虑到景区内是否有“奇特”、“第一”、“最优”之类的资源？资源可开发的难易程度如何？在不同的季节是否有不同特色鲜明的景观？游客到了景区，春天看什么？夏天玩什么？秋天耍什么？冬天游什么？在考虑空间上的优质性外，同时避免出现时间上的季节性。

无论是自然景区还是人文景区，旅游资源级别的高低主要体现在观赏游憩价值高低、历史文化科学价值高低、珍稀或者奇异程度、规模与丰度的大小四个方面。一般来讲，资源级别越高的景区，越值得民营企业的投资开发。若景区内资源级别较低，就要考虑人造资源（如参与性项目）的开发难易程度、开发深度和面对的市场，再慎重决定是否投资。

另外、景区内涉及到吃、住、行、游、购、娱的旅游基础设施和配套设施的开发建设程度也是应该考虑的重点。主要表现在景区内是否有住宿、餐饮、娱乐设施？主要景点之间的联结是否有干道联结？是否有特色旅游交通工具联结？比如是否有索道？是否有电瓶车？等等。若没有这些基础设施或者配套设施，或者设施不完善，则需要施工修建，施工的难易程度也是考虑的重点。

3、景区所在位置的可进入性

可进入性就是游客从出发地到目的地之间的交通便利性。现代的交通方式不外乎为航空、铁路、公路、航运四种，那么在投资景区前就要考虑到景区周围是否有机场、火车站、汽车站、码头？它们距离景区多远？景区依托的大城市或二级城市距离景区多远？从机场、火车站、汽车站、码头等到景区的路面状况如何？等等。这里有个鲜明的例子，在一定程度上讲，九寨沟－黄龙景区的资源要优于峨眉山－乐山大佛景区，但前者的年接待游客量并不如后者，主要原因就是前者的可进入性远不如后者。

另外，在投资景区前也要考虑到景区所在地区域内未来的交通格局变化。现在交通条件好的景区在未来一段时间内不一定能持续其交通优势，相反，目前交通条件不好的景区，可能处在景区所在城市的交通规划之中，在未来也能形成交通优势。笔者之前参与的《汶川县羌文化生态旅游区建设研究》项目中，汶川县未来交通格局的变化就是个很好的例子。现在的汶川县城威州镇坐落在贯穿于成都到九寨沟的213国道上，是成都到九寨沟的重要过境地。但在四川省的交通规划中，几年之内将修建一条成都到兰州的高速铁路（成兰高铁）和一条高速公路，成兰高铁和高速公路建成后，由成都到茂县、经九寨沟直达兰州，而不会经过汶川，所以几年之后的交通格局就为：茂县将取代汶川成为成都到九寨沟的最重要过境地，汶川县现有的旅游交通优势在成兰高铁建成后将不复存在。

4、景区内的交通情况

游客从出发地到了目的地景区后，必然会在景区内依照既定的线路进行游览活动，这也使得景区内的交通变得十分重要。景区内部的道路包括观光车干道、游步道等。在投资景区前必然要考虑景区是否有这些连接旅游景点的道路，若有，那么道路的情况如何？是否需要升级打造？若没有，就要考虑其修建可能性大不大？修建成本大不大？

景区内的道路是不同于其他房屋建筑的，道路没有所有权和产权之称，一般也没有经营权，不能说我修了这条路，这条路就是我的，也不能说此路是我开，你过路就要收费，这样会阻碍游客前来景区游览。另外，道路的修建或者改造的成本也是非常大的，该由谁修建（政府还是企业）？该怎么修建？也是必须考虑的问题。

5、景区所面向的市场大小

民营企业投资景区的最终目的是获利，而获利的最终来源是游客市场，对市场的考察是企业投资景区前除资源考察外的另一个关键所在。

景区所面向的市场，主要是指景区所处的大区域旅游环境，周边区域旅游环境、以及在市场营销、产品组合等方面和其他周边景区的组合可能性、周边资源竞争等。

众所周知，西藏自治区，四川省阿坝州、甘孜州都有许多尚未开发的旅游资源，形如贡嘎山燕子沟景区、理县毕棚沟景区之类的旅游资源还能在西藏自治区，四川省阿坝州、甘孜州找到很多，但都尚未开发的原因在于交通的闭塞、旅游花费之大等不利因素造就了景区所面向的市场十分有限。民营企业若去投资一个没有市场或者是市场极小的旅游景区，必然只有死路一条。

6、景区内特色资源权属问题

景区内旅游特色资源一般指人文类的旅游资源（当然还有其他的自然资源如景区内的水库、珍稀动植物等），主要表现在寺庙、教堂等宗教宫观建筑。这些资源可能属于文化部门、或者是宗教部门，在进行景区开发时，就得考虑这些部门是否愿意把其下的宗教宫观建筑当作旅游资源来开发，若同意开发，也得考虑怎么进行利益分成。

7、景区现有的员工情况

民营企业若是投资一个尚未开发的景区，在管理上只需要招纳新的员工进行景区经营管理即可。但若是从政府手中或者从景区原来的投资者手中接管过来的景区，民营企业一般得接纳景区原有的工作人员。这里有两个原因，一是政府为了保持当地的就业率，不会轻易的剥夺原来员工的就业机会；二是老员工有对该景区熟悉、有工作经验，接管过来也可以为民营企业节约培训成本。

需要考虑的景区现有员工的情况有以下几个方面：景区是否有管委会？如果有，管委会下属的原有旅游开发公司规模大小？原有旅游开发公司工作人员身份，是完全企业现代制度下的聘用制，或者是事业编制？如果是事业编制，是否有离退休职工？规模大不大？新的民营企业介入整体开发经营后，是否存在无条件接管问题？这些主要是为民营企业接管景区后人力资源成本的考虑。

8、景区原来经营单位的债务问题

民营企业从政府或者景区原来经营单位接过经营权时，若不弄清楚景区原来经营单位的债务问题，接管景区后就可能出现不该由企业担当的债务，造成得不偿失。接管景区时景区的债务问题，特别是三角债的问题，需要接管企业去逐步理清。

9、景区红线图内原居民问题

民营企业拟投资景区红线图内的原居民（在景区生活的老百姓）主要存在在尚未开发的景区或者是开发不完善的景区内，若景区内有大量的原居民，不但会给民营企业开发景区带来开发成本的增加，而且还会带来管理上的困难。若将原居民迁出景区，则需为原居民付大量的拆迁费；若不迁出原居民，他们也不一定支持在当地开发旅游业，在开发时的土地利用、项目经营方面更可能会引起原居民、政府和开发企业之间的利益冲突，造成管理上的困难。

笔者曾到过峨眉山景区和庐山景区，这两个景区内都有不少的原居民，有些原居民就利用自己熟悉当地环境的优势和景区管理上的漏洞，私自引领不买门票的游客进入景区，或者充当临时导游对不知情的游客进行“骗”、“哄”现象，造成景区门票流失的同时，也给景区的形象造成不良影响。

10、景区所在地的投资环境

景区投资是一个巨大的工程，要完成这个工程必须得有景区所在地良好的投资环境做后盾，投资企业也必须处理好利益相关者之间的利益关系。

能决定投资环境的部门是当地政府。景区所在地政府是景区的所有权实际拥有者，对景区的发展方向有完全决定权。政府若将旅游业作为本地的经济支柱产业或者支撑产业，那么就会为民营企业投资景区提供良好的政策和资金支持。若当地政府不把旅游业当回事，或者存在腐败现象对投资景区的民营企业有“J（勾）、Q（诓）、K（锯）、吃、拿、卡、要”等现象，民企投资景区就存在很大的困难。